ИПОТЕКА 2025

14 марта в Москве прошел III Всероссийский ипотечный Форум «ИПОТЕКА 2025», посвященный ипотеке в эпоху высоких ставок и ипотечного стандарта, новым вызовам и возможностям. Более 70 руководителей ипотечных направлений из ведущих банков и компаний встретились, чтобы обсудить актуальные вопросы отрасли и перспективы развития рынка в условиях глобальных изменений и нестабильной экономической среды.

В ходе деловой программы спикеры из ключевых банков поделились своим опытом:

Екатерина Власова, Заместитель руководителя Аналитического центра, ДОМ.РФ, в своем выступлении отметила, что в 2025 году рынок недвижимости будет зависеть от низкой обеспеченности жильем, что поддерживает спрос на улучшение жилищных условий. Ипотека остается ключевым инструментом финансирования, однако ее проникновение в экономику России пока невелико – ипотечный портфель в 2024 году достиг 11% ВВП, что ниже мировых показателей. По прогнозам спикера, если темпы строительства замедлятся, к 2027 году объем нового жилья может сократиться на четверть, что приведет к дефициту новостроек, росту цен и снижению доступности жилья. Полное восстановление спроса возможно к 2027 году при снижении рыночных ставок. Однако сокращение запуска проектов уже сейчас может создать дисбаланс между спросом и предложением. Для объектов с плановым вводом после 2026 года может потребоваться государственное субсидирование.

Ольга Филиппова, Старший проектный лидер, Руководитель проекта «Ипотека», FRANK RG, в докладе: «Что будет с ипотекой в 2025 году?», сделала акцент на том, что в 2024 году рынок ипотеки определяли два ключевых фактора: рост ключевой ставки (максимальная достигла 30,8%, минимальная – 26,8%) и сокращение льготных программ. В начале 2025 года объем выдач сократился на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, причем основная часть сделок пришлась на госпрограммы. По данным опроса, ставка выше 16% становится заградительной для большинства покупателей. В 2025 году рынок продолжит сокращаться, и, по прогнозу Frank RG, объем выдачи составит 4 трлн рублей. Однако эксперты надеются на постепенное снижение ставок во второй половине года. «Кризисы проходят, а недвижимость – навсегда!», – заключила Ольга Филиппова.

Рустам Азизов, Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов, ГК «А101», в своем выступлении поднял тему господдержки и отметил, что в первом полугодии 2024 года доля ипотечных сделок в ГК «А101» составляла 90%, однако после 1 июля сократилась до 55%. На фоне изменений в ипотечном рынке актуальными остаются программы господдержки, направленные на отдельные категории заемщиков. Среди них – молодежная ипотека для специалистов в начале карьеры, льготные условия для работников бюджетной сферы (учителей, врачей, сотрудников ОПК), а также ипотека для участников СВО. В Москве и Санкт-Петербурге продолжает действовать IT-ипотека, поддерживающая специалистов технологического сектора.

В дискуссии: «Будущее ипотечного бизнеса 2025. Вызовы и прогнозы», модератором которой выступил Максим Русаков, Партнер, Руководитель Бизнеса «IT-решения в жилой недвижимости», ГРУППА SRG, приняли участие Вадим Пахаленко, Заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование», БАНК ВТБ, Вадим Мамонов, Директор по развитию сегмента недвижимости, Т-БАНК, Олег Комлик, Вице-президент, Директор подразделения «Цифровые продукты для бизнеса», БАНК ДОМ.РФ, и Эльвира Глухова, Основатель, КРЕДИТОР. Эксперты обсудили ключевые вызовы ипотечного рынка в 2025 году. Сокращение числа ипотечных банков приведет к перераспределению рынка, что потребует от участников новых стратегий. Высокие ставки создают серьезные трудности для заемщиков и банков, вынуждая искать способы адаптации. Внедрение ипотечного стандарта повлияет на объемы выдач, а его успешная реализация потребует гибкости от финансовых организаций. Отдельное внимание уделено развитию ипотечных программ: какие продукты банки планируют запускать, чем можно заменить госпрограммы в случае их сворачивания и как поддержать рынок вторичного жилья. Также рассмотрены изменения в законодательстве, касающиеся ИЖС и эскроу-счетов, и их влияние на рынок. Участники дискуссии сошлись во мнении, что ипотечному бизнесу предстоит трансформация, но перспективы его развития зависят от эффективности адаптации к новым условиям.  

Мария Сорока, Директор департамента ипотеки и первичного рынка, ЭТАЖИ г. Москва, представила портрет ипотечного клиента, описав его как женатого мужчину 30-45 лет, который работает в найме специалистом среднего звена. Однако каждая вторая сделка совершается при участии женщины – именно они чаще всего принимают окончательное решение о покупке. Покупатели в 2025 году – это люди, имеющие накопления или активы для первоначального взноса. Многие из них продают свою недвижимость или используют средства с депозитов. При выборе ипотеки они ориентируются не только на ставку, которая уже потеряла первостепенное значение, но и на общие условия банков. Наибольшим спросом пользуются программы с возможностью снижения ставки, базовые ипотечные продукты и так называемая «микро-ипотека». В условиях высокой стоимости кредитов клиенты ищут максимально выгодные варианты, сохраняя интерес к покупке жилья, но действуя более осмотрительно.

Эльвира Глухова, Основатель, КРЕДИТОР, в своем выступлении сделала акцент на том, как рост ключевой ставки сократил выдачи ипотеки, повысил стоимость заемных средств и уровень просрочек. Льготная ипотека стимулировала рост цен, а после ее отмены застройщики столкнулись с кризисом. Заемщики используют ипотеку под залог недвижимости для рефинансирования долгов, а бизнес – для быстрого привлечения финансирования. Однако банки ужесточили требования, а ЦБ пытается стабилизировать рынок. Эльвира рассказала о перспективах залогового кредитования, которые зависят от экономической политики и динамики ставок.

Алексей Чапик, Директор по стратегическому развитию продаж первичного рынка, САМОЛЕТ ПЛЮС, отметил, что после роста ключевой ставки и сокращения господдержки рынок недвижимости перестал быть исключительно ипотечным – теперь главным драйвером продаж стала рассрочка. В 2024 году средний возраст покупателей увеличился до 37 лет, а среди клиентов преобладают семейные пары без детей, причем чаще решение о покупке принимает женщина. К 2030 году 37% покупателей составит поколение Z, которое ценит умные квартиры, энергосбережение, экологичные материалы, цифровизацию сервисов, удобные общественные пространства и зарядки для электротранспорта, и рынок адаптируется, меняя продукты под новые запросы аудитории.

В докладе: «Доход или доля рынка? Как оптимизировать процессы и ипотечный портфель?», Алексей Просвирин, Директор Департамента ипотечного кредитования, МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК, и Андрей Распопов, управляющий директор практики «Финансовые организации», AXENIX, рассказали, как оптимизировать процессы и управлять ипотечным портфелем, чтобы найти баланс между прибылью и устойчивостью. Для долгосрочного роста важно выстраивать стратегию, которая не только увеличивает присутствие на рынке, но и сохраняет финансовую устойчивость. Современные технологии помогают сокращать издержки, ускорять обработку заявок и повышать удовлетворенность клиентов. Управление ипотечным портфелем требует минимизации рисков, улучшения качества активов и повышения их доходности в условиях нестабильной экономики.

Марина Заботина, Заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж, ПРОМСВЯЗЬБАНК, отметила, что эффективное управление рисками в ипотеке – это непрерывный процесс, включающий идентификацию, оценку и агрегацию рисков, распределение капитала, резервирование, а также постоянный мониторинг и отчетность. Успешное развитие ипотечных продуктов требует баланса между строгим риск-менеджментом, соблюдением регуляторных норм и созданием конкурентных условий для клиентов. Гибкость предложений и оперативное реагирование на изменения рынка позволяют минимизировать убытки, адаптировать стратегию продаж и обеспечивать стабильный рост ипотечного портфеля.

Руслан Данилко, Руководитель подразделения Ипотечные продажи, БАНК ДОМ.РФ, представил инновационный подход к подаче ипотечной заявки через QR-код, позволяющий клиентам передавать данные в банк и получать решение максимально быстро. Среди преимуществ – онлайн-регистрация в личном кабинете партнера, упрощенное подключение для юридических лиц, ИП и самозанятых, а также возможность подписания договора в онлайн-формате. На платформе можно не только подать заявку, но и отслеживать ее статус в реальном времени, получать поддержку и оперативно взаимодействовать с банком. Новый формат сокращает время сделки до 20 минут, благодаря машинному распознаванию документов, автоматизации кредитного досье и возможности внесения исправлений в режиме онлайн.

Игорь Капустин, Вице-президент, ФЕДЕРАЦИЯ ИЖС, представил обзор текущей ситуации на рынке загородного строительства. Несмотря на сохранение ипотечных ставок, спрос на недвижимость остается низким. В ближайшие годы рынок претерпит серьезные изменения: от 30 до 50 % застройщиков покинут его, останутся только крупные компании, работающие через эскроу-счета. В период с марта по август 2025 года Игорь прогнозирует дополнительные меры господдержки, а также усиление работа с проблемой потребительского злоупотребления. В будущем девелоперы ИЖС все чаще будут продавать просто земельные участки, а для финансирования проектов появятся новые возможности, в том числе доступ к проектному финансированию.

С 1 января 2025 года банки и застройщики начали работать по новым стандартам ипотечного кредитования, что привело к изменениям в условиях программ. В текущих реалиях без механизмов, компенсирующих высокие ставки, рынок функционировать не может. Ольга Шихова, Руководитель отдела ипотеки, ГРУППА САМОЛЕТ, в своем выступлении обозначила ключевые события и вызовы, с которыми сталкивается ипотечный сектор. Основным инструментом продаж остается ипотека с господдержкой: в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Тюмени ведущую роль играет Семейная ипотека, на Дальнем Востоке – Дальневосточная ипотека, а в Мурманске, несмотря на наличие Арктической ипотеки, приоритет остается за Семейной программой, так как стоимость квадратного метра ограничивает ее применение.

Светлана Исаева, Директор по развитию цифровых кредитных продуктов, АССОЦИАЦИЯ ФИНТЕХ, в своем выступлении сделала на развитии цифровых инструменты для ипотеки: цифровой профиль, открытые API и ИИ-оценку недвижимости. Цифровой профиль сокращает клиентский путь в 5 раз, упрощая взаимодействие с банками. Доступно 47 целей согласий и 38 видов сведений для физлиц. Совместно с Банком ДОМ.РФ и Сбером завершено пилотирование ИИ-модели оценки жилья. Новый подход позволит банкам самостоятельно оценивать недвижимость для секьюритизации кредитов. Ожидается заключение Банка России и разработка законопроекта. А также, в рамках инициативы по открытым API, под руководством Банка России разрабатываются и пилотируются стандарты информационного взаимодействия. В 2025 году стартует пилотирование Платформы коммерческих согласий (ПКС), а в 2026 году – адаптера для безопасной интеграции с системой Открытых API.

Дмитрий Сафронов, Руководитель продукта «Ипотека», СРАВНИ, рассказал о запуск ипотеки на маркетплейсах проходит через модель MPL, где клиент авторизуется через ЕСИА, дает необходимые согласия, дополняет анкету с автозаполнением из цифрового профиля и выбирает банк. Полный процесс занимает до 10 минут. Однако проект сталкивается с рядом сложностей. Одна из ключевых – завершение сделки в цифровом формате. Несмотря на автоматизацию этапов, клиенту часто требуется подписывать документы офлайн. Интеграция маркетплейсов с банками и госреестрами также остается вызовом: банки работают по разным стандартам, а получение данных требует согласований. Дополнительно усложняют процесс регуляторные требования. Хотя ЕСИА ускоряет авторизацию, юридическое оформление ипотеки требует дополнительных проверок.

«Первый инсайт, который я услышала сегодня, – банки ориентируются на качество клиента. Задача не просто выдать кредит для наращивания портфеля, а привлечь платежеспособного заемщика. Ставка высокая, и важно понимать, как клиент будет ее обслуживать. Второе открытие – банки, которые еще два года назад перешли на бездокументарное рассмотрение заявок, возвращаются к ручной проверке с предоставлением справок по форме банка. Это показывает, что финансовые организации стремятся минимизировать риски и тщательнее анализируют платежеспособность заемщиков. Не стоит ждать снижения цен, в этом я сегодня убедилась. Об этом говорят все: топ-банкиры, застройщики, первые лица компаний, которые фактически создают этот рынок», – отметила модератор второй сессии Форума Юлия Ибрагимова, Директор ипотечного центра, ГК МИЭЛЬ.

После завершения деловой программы участники обменялись впечатлениями в неформальной беседе.

Генеральный спонсор – Кредитор.

Спонсор сессии–  ГК «А101».

При участии Группы SRG.

Форум прошел при поддержке InConnect и You-need.

Организатор Форума – AUDITORIUM CG, независимый организатор бизнес конференций и деловых встреч для компаний из ключевых секторов российской экономики. Особое внимание организаторы уделяют Форумам с банковской тематикой, так как в условиях меняющейся финансовой среды и новых вызовов банкам необходимо взглянуть на состояние всей отрасли с высоты. На XI Всероссийском Форуме лидеров банковской розницы «СТРАТЕГИЯ РОЗНИЧНОГО БИЗНЕСА 2026» эксперты встретятся, чтобы обсудить, как построить успешную розничную бизнес-модель в 2026 году, куда двигаться дальше и как заложить основу стратегии роста прибыли на следующий год.

До новых встреч!